刘辉与观点对话:窝趣回归初心

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编者按:2019年8月6日至9日,博鳌房地产论坛将继续在海南举行。连续第19年,坚持不懈地创造了属于房地产行业的年度盛会。传奇继续。

每年在博鳌房地产论坛上,我们都在寻找中国房地产商业领袖的独特故事和愿景,以寻找引领中国房地产创新和发展的动力。

当他们的故事摆在中国房地产的背景下时,我们将有新的途径和模式来观察,记录和解读中国房地产业。

观点房地产网“从去年年底到今年,整个公寓行业都被模糊了。”

对于长期出租公寓行业,公寓暴政,长期租赁陷阱,质量问题的出现,企业责任和利润冲突的压力,2018年是一个特别困难的一年,这些都是过去一年中最现实的写照。

但在这些背后,仍然有一些人努力改变现状,乐趣就是其中之一。

作为Platinum集团旗下的长租公寓品牌,这个已有四年历史的嵌套长期以来一直是行业中的前十名,并一直是行业“破坏者”的角色。

从奇点的奇点到众多的追随者,创始人刘晖分享了他对长期公寓和未来乐趣的看法。

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“规模增加了3到4倍”

与刘辉的对话选择广州白金集团总部白金集团搬迁至深圳前海新总部后,沃曲成为大本营的主力军,附近有两家基准店。

“简洁”和“高效”是刘辉的第一印象。它们不是太严肃和严肃,但它们并不轻浮。一个年轻企业家在脑海中的形象可能是一样的。

在这个“3万亿”租赁市场中,Wobo定位于管理轻资产管理模式。主要业务是帮助投资者,房东,公寓业主,国有企业和政府管理出租房。

他介绍说:“他们把我们的出租房子递给了我们,我们成了一个品牌公寓,具有更高的质量和服务水平以及更高的管理标准。”

目前,在准备建设3万至4万人的过?讨校加?2万份合同。

在竞争激烈的长期租赁行业,Woqu已经开始了规模扩张的快车道。刘辉说:“2018年与2017年相比,规模增加了三到四倍。”作为回应,他不时点头,似乎对过去一年的结果非常满意。

在新的行业中,有必要抢占市场份额和跑道。合理的扩展对于娱乐非常重要。对于未来,刘辉也非常有信心:“今年的总交付量约为3万到4万。在开发速度方面没有太大问题。”

当被问及为什么窝在过去一年中如此迅速地扩张时,他将原因归结为大规模的品牌产出和成熟的运营管理经验输出:“今年我们帮助市场管理营地中的一批公寓,与去年相比一年。增长速度要快得多。“

当您选择接管市场上的公寓时,您也有自己的要求。营地公寓的当前硬件要求,以及营地的服务理念和管理系统输出,也需要被接受和认可,例如投诉系统和服务系统的变化,以及人员参与。

市场的乐趣在市场上受到高度追捧的原因与他们的策略有很大关系。在许多核心地区和城市中,有更好的形象商店。如果这些商店成功运营,资源将自然而然。

这与刘辉的经历类似。他出生于白金集团,并从上海首家7天酒店的店长那里成为白金集团中端酒店的副总裁。从基层开始的刘辉非常关注每间公寓的品牌运作。

此外,品牌输出的乐趣,成熟的运营管理经验输出,刘辉继续说:“女性可以削减位置,设计,租赁,工程建设,IT系统运作,长租公寓销售成许多小模块,可以为开发人员提供小型模块服务,并为他们提供咨询和培训服务。“

“规模对于长期租赁公寓尤其重要”

虽然规模越来越大,但公寓的乐趣在核心城市和地区越来越多,但包机模型的暗云仍难以生存。

以前,有很多长期租赁公寓专注于盈利服务,但他们有自己的想法。

“今天我们的核心应该设计长租公寓位置,产品设计,服务体系和营销体系,而不仅仅是提供非租金收入。”刘辉分享。

但他也坦率地说:“我们做了很多研究,希望证明”增值服务是盈利的焦点“是正确的,后来我们发现很难证明。”他接着说:“我希望改善消费者的生活方式。”感觉,硬件做得好,软件做得好,服务完成,这是所有核心的精髓。“

从之前披露的一组数据来看,非租金收入达到了有趣收入的15%,但刘辉似乎并不满意。他解释了很多好产品,优质服务和合理的增值服务的例子。

对于今天的乐趣,创造一个好的品牌似乎比高利润更重要,这也是创造乐趣的开始。

刘辉计算了一个长期出租公寓的账户。住房费用和装修费用占租金的50%。这已经很高了;摊销和折旧约占20%甚至更高;和管理成本的5%至10%,其余是利润,以及空置率对利润的影响。

为了减少空置率的影响,沃曲今年创建了直销“铁军”,旨在提高房屋的入住率,利用优质服务,提高更新率,保持稳定增长。

刘辉对当前无利可图的困境并不那么担心。相反,梦想捕手不愿意。他有点兴奋地与我们分享:“我们对一个项目收取的管理费很少。我们需要一定的规模。实现收支平衡”

这个规模对于长期出租公寓尤为重要。轻量化资产运营路线的边际效应非常显着。只有当规模达到一定数量时,利益才能平衡,然后才有可能犯错误。

其中,白金集团作为公司背后的重要股东的影响是巨大的。在白金集团的利益支持下,它对品牌运营和管理服务有着独特的理解。其独特的SaaS 4.0系统在今年4月之后,具有更强的优势来挑战这个行业。

据统计,卫曲的客户满意度达到95.25%,在长期租赁公寓行业处于较高水平,互联网评价也是首选。

但当主题回归甲醛公寓事件时,关于误解和长期出租公寓的爆发,刘辉显得无可奈何。他坦率地说:“这是一个勤奋的行业,只能用心做好。”

面对媒体和互联网对长期租赁公寓行业的批评,刘辉所做的就是继续走向最初的方向。 “回归最初的心,做好自己是我们的企业责任。”

该时间表记录了自2015年4月成立以来的11个重大事件,现在似乎已经填补。

刘辉说他想让他更大。他觉得有趣的故事远未结束。

以下是房地产新媒体对沃曲公寓创始人兼首席执行官刘辉先生的采访:

房地产新媒体的观点:当前这种乐趣的大小是多少?正在建设和运营的计划数量是多少?根据什么样的速度它是一个相对健康的状态?

刘辉:首先,Wooke是一个轻资产管理模式。其主要业务是帮助投资者,帮助第二地主,公寓业主,国有企业和政府管理出租房屋。他们将租赁房屋交给我们。我们提供更高质量和服务水平以及更高管理规格的品牌公寓。我们可以直接在我们的品牌下运营。

对我们来说,财务压力不大,我们只管理产出。目前,我们的规模约为20,000左右,承包规模为3万至4万,约为2万。

但是今年我们已经为很多公寓提供服务。这些公寓可能在三四年前进入市场,但今天他们需要更好的公司来帮助他们管理,因为缺乏业务。今年我们帮助市场管理营地的一些公寓,这比去年快得多。

与2017年相比,2018年,我们增长了三到四倍。这个数字将在今年继续,因为我们去年交付了大约10,000个单位,并将在今年交付更多。

一块可供选择?无论这些产品是否符合我们的要求,我们都有最低的底线。例如,他的产品至少是传统出租屋的升级版。如果它特别糟糕,或者特别老,我们需要他投资于转型。当然,我们还将为他们提供一些金融解决方案来翻新硬件。

第二是软件。我们真的觉得这个行业很有前途,而不是悲观,并且能够认识到感兴趣的服务理念。例如,我们希望为客户提供更好的服务。最初的200个项目由一两个人管理。我们现在需要四到六个人。这取决于管理项目的结构和人力的增加。他能接受这个服务理念吗?您是否相信我们可以通过添加服务来赚回成本?我们有很多案例证明可以做到这一点。

第三,我不同意沃曲的管理制度。例如,我们希望所有来自租户的投诉能在两小时内满足他们。如果被特许人认为没有必要这么及时,我们就不能接受。这是一套服务标准,我们必须能够接受这个概念和管理系统。

第四,我们能够接受我们的人员,并真正接受我们的一系列业务。例如,我们必须派一名商店经理来改变管理系统,改变运营程序等,以便创建一个完整的客户服务系统和客户体验。

房地产新媒体的观点:如何在如此激烈竞争的行业中实现如此大的增长?

刘辉:正是由于激烈的市场竞争,服务的乐趣,特别是精致的管理乐趣起到了一定的作用。五年前,市场上没有竞争对手。那时,它仍然是卖方的市场。当有房子时,有人租房。那时,年轻人没有选择,没有比较,没有选择,基本上没有服务。

今天,市场竞争激烈。最初,个体企业主需要拥有更好的品牌,以帮助他们在市场竞争中获得优势。他可以选择这种轻型模式,服务和品牌。我们有一个团队来帮助他管理。服务水平上升,租户比以前明显好转,营业收入增加。这恰恰是因为竞争,我们今天的规模。

我们不是所有同行的竞争对手。我们正在帮助他们改善他们的公寓。我们是他们的朋友。

我们今年做了一些事情。首先,我们帮助许多原始公寓业主直接派人去管理。今年我们向很多项目派出了很多顾问,向军队和员工发送直接销售来教他们的员工做什么至关重要。事实证明,每个人都担心他们在整个过程中都不会放松。现在我们以这种方式帮助他们。

咨询服务模块。

我们可以将长租公寓从选址,设计,租赁,工程建设,IT系统运营和销售分割成许多小模块,为开发商提供小模块服务,并为他们提供咨询和培训服务。

进一步细分,让我们也赢得了客户的认可。

Viewpoint房地产新媒体:有没有办法打破有趣或整个长租公寓行业的低利润和少租户?

刘辉:首先,我认为市场存在误解。我可以通过在这个行业中提供增值服务来赚钱。我认为这是一种误解。我们做了很多研究,并希望证明这种观点是正确的,后来我们发现很难证明。

我们发现那些在市场上运作不好的人往往是因为选址错误,成本太高,投资标准在设计和施工过程中无法控制。管理成本太高,整个业务流程的营销能力太低。

我想说的是,今天我们的核心应该设计长租公寓位置,产品设计,服务体系和营销体系,而不仅仅是提供非租金收入。

目前市场上只有两种长期出租公寓。在第一种情况下,租赁物业包租,翻新和改造。在第二种情况下,用一块土地重建和翻新公寓,购买股票进行翻新和购买土地重建逻辑是一样的。

第一种逻辑称为轻资产逻辑。它是购买房产的中型资产和重要资产。我们可以看到今年采用中资产模式的成本。翻新费用是租金的50%,已经非常高了。其摊销和折旧约占管理成本的20%,甚至更高,5%至10%,其余为利润和空置率。

我总结了两点:首先,非理性进入这个市场,看到其他人拿走房子并拿走它,试图抓住房子并锐化头部。我们曾经遇到竞争对手,我们抢劫了财产,货物的价格乘以150%。我们放弃了,并没有与他们竞争。今天,房子的成本太高,他们非常不舒服。

其次,还有运营管理方面的技术操作。

房地产新媒体的观点:很多人不了解长期出租公寓,特别是去年爆发的负面事件。这会对行业产生什么影响?我们应该如何处理它?

刘辉:从去年底到今年,整个公寓行业都模糊不清。有两点。首先,我说长期出租公寓推高了租金价格。我完全不同意这种观点。首先,像Woqu这样的集中式公寓正在做市场增量,而不是股票。你怎么理解他们?我们并没有赶走现有的人并重新提高价格。我们经常寻找一些旧房产进行翻新和翻新,硬件改进,服务水平提高,自然会有客户对这个产品更感兴趣。

我们优化了客户群结构,似乎我们的租金会高于其他人。事实上,我们为市场提供更多价值,并为更多愿意消费的人提供更好的服务和产品。外面的人看不清楚,认为我们的价格高于其他人,高于社区,但我们升级了客户。未来成熟的市场必须是这样的。有些人愿意生活得更好,愿意付出更高的代价。这些只是需要的。

十年前,每个人都想住在市场上,找不到好的产品。我认为长期租赁公寓不会推高租金。

其次,有人说长期出租公寓是不负责任的,他们都是黑心肠的产品。我不这么认为。当然,有个别公司过于急于处理这方面的甲醛,不遵循严格的处理程序来处理甲醛,设计房间,使用环保材料,事实上有些公司正在这样做,但我不要以为他代表了整个行业的水平。

如果今天没有长租公寓,第二个租来的房子有这样的东西吗?当然,我相信概率高于今天。正是因为在一个负责任的公司的情况下有一个严格的过程,这样的事情的概率会下降,并且在一个好的公司中几乎没有这样的事情发生。因此,这些不是工业中的普遍现象。由于长期出租公寓的竞争和管理水平的提高,这将导致这些事情继续减少。